Rincian 'Tersembunyi' Biaya Balik Nama Harta Warisan, Leony Aja Sampai Kaget

Suara.com - Belum lama ini mantan personel Trio Kwek Kwek, Leony Vitria Hartanti berbagi pengalaman di sosial media soal balik nama rumah, warisan dari ayahnya. Dalam prosesnya, ia terkejut karena ada kewajiban biaya pajak waris. 

Ayah Leony meninggal di tahun 2021 dan mewariskan sebuah rumah kepada Leony. Namun, proses balik nama ini ternyata memberikan pengalaman tertentu kepada Leony. 

Proses yang dialami Leony mungkin dialami juga oleh orang lain di luar sana. Keterkejutan ini bisa terjadi karena ketidaktahuan aturan dalam proses balik nama warisan. 

Berdasarkan UU yang diberlakukan dalam proses balik nama harta warisan, mengurus sertifikat tanah warisan tidak hanya membutuhkan dokumen-dokumen hukum, tetapi juga biaya yang harus dipersiapkan oleh para ahli waris.

Proses balik nama sertifikat tanah warisan memiliki landasan hukum jelas, mencakup beberapa komponen biaya, serta persyaratan administratif yang harus dipenuhi. 

Dasar Hukum Pajak Balik Nama Warisan

Balik nama sertifikat tanah warisan adalah proses pengalihan hak atas tanah atau bangunan dari pewaris kepada ahli waris yang sah. Proses ini wajib dilakukan agar status kepemilikan sah secara hukum dan tidak menimbulkan sengketa di kemudian hari. 

Dalam pelaksanaannya, pemerintah melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN) mengenakan biaya administrasi, pajak, serta kewajiban lain yang diatur dalam undang-undang. Beberapa regulasi yang menjadi landasan hukum pajak balik nama warisan antara lain:

• UU Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan (UU PPh) yang telah beberapa kali diubah, terakhir dengan UU Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP). Dalam Pasal 7 ayat (1) disebutkan bahwa setiap tambahan kemampuan ekonomis, termasuk warisan, dapat menjadi objek pajak.
• PP Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, yang juga mengatur pengalihan melalui hibah dan waris.
• PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menegaskan ketentuan biaya pendaftaran balik nama di BPN, termasuk pengecualian biaya jika permohonan diajukan dalam waktu 6 bulan sejak pewaris meninggal dunia.
• UU Nomor 30 Tahun 2004 jo. UU Nomor 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris, yang mengatur honorarium notaris dalam pembuatan akta wasiat maupun dokumen kenotariatan lainnya.

Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan

Maka, berdasarkan dasar hukum tersebut di atas, terdapat beberapa komponen biaya yang perlu dipersiapkan ahli waris dalam mengurus balik nama, yaitu:

1. Biaya Akta Wasiat Notaris

Dokumen ini disusun di hadapan notaris. Berdasarkan UU Jabatan Notaris, biaya dihitung dari nilai ekonomis objek akta:

• Biaya bisa tembus sampai Rp100 juta, berdasarkan aturan honorarium maksimal 2,5 persen.
• Biaya bisa tembus Rp100 juta–Rp1 miliar, berdasarkan aturan honorarium maksimal 1,5 persen.
• Biaya bisa di atas  Rp1 miliar berdasarkan aturan honorarium atas kesepakatan, maksimal 1 persen.

Selain nilai ekonomis, notaris juga bisa menentukan biaya berdasarkan nilai sosial objek, maksimal Rp5 juta. Menariknya, notaris wajib memberikan layanan gratis bagi pihak yang tidak mampu.

2. Biaya Pajak Warisan

Ada dua jenis pajak utama yang muncul dalam proses balik nama warisan:

• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) sebesar 5 persen dikali (NPOP – NPOPTKP). NPOP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak. NPOPTKP adalah Nilai Tidak Kena Pajak, ditentukan oleh pemerintah daerah masing-masing.
• PPh (Pajak Penghasilan) dikenakan umumnya sebesar 2,5 persen dari nilai bruto pengalihan hak. Namun, ahli waris bisa mengajukan Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh ke kantor pajak agar tidak dikenai kewajiban ini.

3. Biaya PNBP di BPN

Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) dihitung dengan rumus Nilai tanah per meter persegi dikali luas tanah dibagi 1.000. Namun, sesuai PP 24/1997, jika pengajuan dilakukan dalam 6 bulan setelah pewaris meninggal dunia, maka biaya pendaftaran balik nama karena pewarisan dibebaskan.

Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan

Untuk mengurus balik nama, ahli waris perlu menyiapkan dokumen berikut:

• Formulir permohonan balik nama yang ditandatangani di atas materai.
• Surat kuasa jika dikuasakan.
• Fotokopi KTP dan KK para ahli waris yang dilegalisir.
• Sertifikat tanah asli.
• Surat Keterangan Waris (SKW) atau Akta Wasiat Notariil.
• Fotokopi SPPT dan bukti bayar PBB tahun berjalan.
• Bukti setor BPHTB dan SSP atau SSB PPh.
• Surat keterangan identitas, luas, dan penggunaan tanah.
• Pernyataan tanah tidak dalam sengketa.
• Pernyataan penguasaan fisik tanah dan bangunan.

Semua dokumen diserahkan ke Kantor Pertanahan setempat untuk diproses lebih lanjut.

Cara Mengurus Balik Nama Warisan

Proses balik nama dapat dilakukan secara langsung maupun melalui kuasa hukum atau notaris. Langkah-langkahnya antara lain:

• Menyusun dokumen warisan, termasuk SKW atau akta wasiat.
• Membayar pajak dan biaya sesuai ketentuan (BPHTB, PPh, PNBP).
• Mengajukan permohonan ke Kantor Pertanahan atau BPN.
• Menunggu proses verifikasi dokumen dan pengecekan tanah.
• Sertifikat baru dengan nama ahli waris diterbitkan.

Selain datang langsung, informasi layanan juga bisa diakses melalui aplikasi Sentuh Tanahku atau situs resmi Kementerian ATR atau BPN.

Demikian itu informasi berapa biaya pajak balik nama warisan hingga cara mengurus balik nama warisan. Semoga dapat membantu proses mengurus balik nama warisan. 

Kontributor : Mutaya Saroh