Pertimbangan Investasi Properti Lintas Negara, Studi di Australia Ini Bisa Jadi Masukan

Suara.com - Di tengah dinamika pasar properti global, para investor institusi maupun ritel kini menerapkan pendekatan yang lebih komprehensif dalam menilai portofolio.

Selain potensi kenaikan nilai modal (capital gain), faktor kemampuan aset dalam menghasilkan pendapatan berulang (recurring income), retensi penyewa, serta tingkat likuiditas menjadi indikator penting dalam mengukur kualitas sebuah instrumen investasi.

Salah satu studi kasus yang mencerminkan perkembangan valuasi di pasar properti komersial luar negeri adalah One Grand Eastlakes Shopping Centre, fasilitas pusat perbelanjaan di Sydney, Australia, yang dikembangkan oleh One Global Capital. Aset komersial ini mencatatkan kenaikan penilaian pasar sejak pertama kali diakuisisi pada akhir tahun 2024 senilai AU$19,5 juta.

Berdasarkan catatan perusahaan, valuasi properti tersebut meningkat menjadi AU$33 juta pada penghujung 2025. Tren positif berlanjut pada 2026 setelah penilaian independen dari CBRE mencatat nilai aset mencapai AU$38 juta, yang menunjukkan akumulasi kenaikan valuasi sejak akuisisi awal. Kendati demikian, realisasi atas nilai valuasi tersebut sangat bergantung pada kondisi pasar saat divestasi dilakukan.

Chairman dan Group CEO One Global Capital, Iwan Sunito, menyatakan bahwa perkembangan nilai aset merupakan bagian dari evaluasi berkala yang berjalan berdampingan dengan kinerja operasional di lapangan.

Dari sisi okupansi, pusat perbelanjaan seluas 3.300 meter persegi ini mencatatkan tingkat keterisian penuh (100%), dengan kehadiran penyewa utama yang berfokus pada penyediaan kebutuhan sehari-hari, seperti supermarket Woolworths dan ALDI, serta Australia Post.

Dalam rencana strategis awalnya, aset ini diposisikan dengan horizon kepemilikan jangka menengah hingga akhir 2027. Terkait rencana divestasi, pihak pemasaran yang ditunjuk, Strathfield Partners, memperkirakan kisaran nilai pasar potensial berdasarkan profil penyewa dan karakteristik aset.

Manajemen bersama para pemegang saham juga mengevaluasi berbagai opsi strategis, termasuk opsi memperpanjang masa kepemilikan apabila dinilai dapat memberikan ruang optimal bagi hasil investasi.

Keputusan akhir untuk merealisasikan nilai melalui penjualan atau mempertahankan aset dalam periode tertentu tetap didasarkan pada kalkulasi menyeluruh yang mencakup proyeksi pendapatan, biaya transaksi, serta hasil bersih bagi pemegang saham.

Gambaran Umum Sektor Ritel Komunitas Australia

Perkembangan sektor ritel berbasis kebutuhan pokok (community retail) di Australia berlangsung di tengah iklim ekonomi yang dinamis. Data CBRE Australia mencatat bahwa total investasi properti komersial di negara tersebut mengalami kenaikan pada paruh pertama tahun 2026.

Karakteristik pusat perbelanjaan yang berorientasi pada penyediaan kebutuhan sehari-hari dinilai memiliki pola kunjungan konsumen yang cenderung stabil dibandingkan segmen hiburan atau gaya hidup. Namun, pengamat industri mengingatkan bahwa kinerja setiap aset tetap bervariasi bergantung pada lokasi, tingkat persaingan, struktur sewa, dan manajemen operasional.

Direktur Commercial Services Savills Indonesia, Fitri Hilman, berpandangan bahwa investor yang mempertimbangkan ekspansi lintas batas perlu mencermati aspek fundamental secara mendalam.

"Dalam menilai properti ritel berbasis komunitas, investor perlu melihat lebih dari sekadar lokasi. Kualitas dan keberlanjutan bisnis penyewa, kesesuaian bauran penyewa (tenant mix) dengan kebutuhan masyarakat sekitar, tingkat okupansi, serta potensi pertumbuhan pendapatan sewa menjadi faktor penting," ujar Fitri.

Ia menambahkan bahwa aset dengan pengelolaan yang baik berpotensi menawarkan stabilitas arus kas, dengan tetap memperhatikan manajemen risiko secara keseluruhan.

Secara lebih luas, para analis menekankan bahwa investasi properti internasional tidak cukup dinilai hanya dari persentase kenaikan valuasi di atas kertas.

Calon investor perlu memperhitungkan berbagai variabel risiko, seperti fluktuasi nilai tukar mata uang, biaya pembiayaan (financing cost), beban pajak, biaya pengelolaan operasional, serta likuiditas saat aset akan dilepas kembali ke pasar. Transparansi informasi dan kedisiplinan dalam analisis fundamental tetap menjadi landasan utama dalam pengambilan keputusan investasi.