Apa yang Terjadi Jika Tidak Membayar PBB? Geger PBB Naik 1.000 Persen di Cirebon

Suara.com - Kenaikan PBB tengah menjadi isu nasional. Masalah ini berawal dari kebijakan Bupati Pati Sudewo yang menaikkan PBB 250 persen.

Meski sudah dibatalkan, tetapi kebijakan itu telah memicu amarah warga Pati. Puncaknya, terjadi demo Pati pada 13 Agustus 2025 yang menuntut Bupati Sudewo untuk lengser.

Masalah kenaikan PBB ternyata tidak hanya terjadi di Pati. Warga sejumlah daerah juga mengeluhkan kenaikan PBB yang tidak masuk akal.

Yang makin geger, ada warga yang melaporkan PBB naik 1.000 persen di Cirebon, Jawa Barat.

Terlepas dari masalah ini, apa yang akan terjadi jika tidak membayar PBB?

Apa Itu PBB?

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) merupakan salah satu jenis pajak yang dikenakan atas kepemilikan atau penguasaan tanah dan bangunan di Indonesia.

PBB ini bersifat wajib bagi setiap wajib pajak yang memiliki objek pajak tersebut, dan pembayarannya menjadi bagian dari kontribusi masyarakat untuk pembangunan nasional dan daerah.

Namun, apa yang terjadi jika seseorang atau entitas tidak membayar PBB?

Konsekuensinya bisa sangat serius, mulai dari sanksi administratif hingga dampak hukum dan finansial yang berkepanjangan.

Berikut penjelasan apa yang akan terjadi jika kamu tidak membayar PBB berdasarkan hukum Indonesia, dari dampak dan sanksinya.

Pengertian Kewajiban Membayar PBB

PBB diatur dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, yang kemudian diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994.

Menurut undang-undang ini, PBB adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali daerah yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan minyak dan gas bumi, pertambangan umum, serta kehutanan.

Tarif pajak ditetapkan sebesar 0,5 persen dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 5 undang-undang tersebut.

Sejak tahun 2010, pengelolaan PBB sektor Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) dialihkan ke pemerintah daerah berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD).

Hal ini membuat pemerintah kabupaten/kota bertanggung jawab atas penetapan, penagihan, dan pengawasan pembayaran PBB-P2.

Kewajiban membayar PBB timbul sejak diterbitkannya Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT), yang biasanya jatuh tempo setiap tahun pada tanggal yang ditentukan oleh pemerintah daerah, seringkali antara September hingga Desember.

Jika tidak dibayar tepat waktu, wajib pajak akan menghadapi berbagai sanksi yang dirancang untuk mendorong kepatuhan.

Dasar Hukum Tidak Membayar PBB

Dasar hukum utama terkait konsekuensi tidak membayar PBB tercantum dalam beberapa peraturan.

Pertama, Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 Pasal 11 ayat (4) dan Pasal 12 menyatakan bahwa jika pajak tidak dibayar atau dibayar kurang, maka akan dikenakan sanksi administratif berupa denda.

Amandemen melalui Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 memperkuat mekanisme penagihan, termasuk kemungkinan penagihan aktif seperti surat teguran dan penyitaan.

Selain itu, Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 Pasal 97 ayat (5) mengatur sanksi administratif untuk pajak daerah, termasuk PBB-P2, berupa kenaikan sebesar 25% dari pokok pajak ditambah bunga 2 persen per bulan, dengan maksimal 24 bulan.

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 78/PMK.03/2016 lebih detail mengatur prosedur penagihan melalui Surat Tagihan Pajak (STP), di mana denda administratif sebesar 2 persen per bulan dikenakan atas pajak yang tidak atau kurang dibayar, dihitung dari tanggal jatuh tempo hingga tanggal pembayaran.

Peraturan ini juga menyebutkan bahwa denda maksimal adalah 48 persen (2 persen x 24 bulan), setelah itu bisa dilanjutkan dengan tindakan penagihan paksa.

Undang-Undang Nomor 19 Tahun 2000 tentang Penagihan Pajak dengan Surat Paksa juga menjadi dasar hukum untuk penagihan aktif, termasuk penyitaan aset jika tunggakan tidak diselesaikan.

Peraturan terbaru seperti Peraturan Menteri Keuangan Nomor 118 Tahun 2024 mempertegas sanksi administratif berupa bunga dan denda untuk PBB.

Sanksi Jika Tidak Membayar PBB

Sanksi untuk orang yang tidak membayar PBB bersifat bertahap dan semakin berat seiring waktu. Berikut rinciannya:

1. Denda administratif

Sanksi awal adalah denda 2 persen per bulan dari jumlah pajak terutang yang tidak dibayar.

Misalnya, jika PBB terutang Rp10.000.000 dan telat 3 bulan, denda menjadi Rp600.000 (2 persen x 3 x Rp10.000.000).

Denda ini diatur dalam Pasal 10 ayat (1) UU PBB dan PMK 78/PMK.03/2016, dengan batas maksimal 24 bulan atau 48 persen dari pokok pajak.

2. Surat teguran dan tagihan

Jika masih belum dibayar, pemerintah daerah akan mengirimkan surat teguran, diikuti STP. Ini sesuai dengan Pasal 97 UU 28/2009.

3. Pemasangan plang tunggakan

Untuk kasus kronis, plang tunggakan bisa dipasang di objek pajak, yang memalukan secara sosial dan menghambat transaksi properti.

4. Penagihan paksa

Berdasarkan UU 19/2000, penagihan bisa dilakukan melalui surat paksa, penyitaan aset (tanah atau bangunan), hingga lelang publik untuk melunasi tunggakan.

Properti yang disita bisa dilelang, dan hasilnya digunakan untuk membayar pajak plus biaya penagihan.

5. Sanksi tambahan

Dalam beberapa peraturan daerah, seperti yang disebutkan dalam Peraturan Daerah Nomor 16 Tahun 2024, ada kemungkinan pengurangan sanksi jika wajib pajak kooperatif, tetapi ini bukan pengampunan total.

Dampak Tidak Membayar PBB

Dampak dari tidak membayar PBB tidak hanya finansial, tetapi juga hukum dan sosial.

Secara finansial, tunggakan akan bertambah akibat denda yang kumulatif, sehingga beban semakin berat.

Misalnya, tunggakan Rp5.000.000 yang dibiarkan 12 bulan bisa menjadi Rp6.000.000 hanya dari denda saja.

Secara hukum, properti bisa disita atau dilelang, yang berarti hilangnya hak kepemilikan.

Selain itu, tunggakan PBB sering menghambat proses administrasi, seperti mutasi nama sertifikat tanah atau pengajuan kredit bank.

Dalam kasus jual beli tanah, pemilik baru tidak bertanggung jawab atas tunggakan pemilik lama, karena PBB melekat pada objek pajak berdasarkan periode kepemilikan.

Namun, jika tunggakan lama tidak diselesaikan, pemilik baru mungkin kesulitan memperbarui SPPT atas namanya, seperti dalam kasus di mana pemilik baru tahun 2003 diminta menyelesaikan tunggakan sebelum 2003 untuk membayar PBB 2004.

Pemerintah wajib menagih dari pemilik lama, bukan membebani yang baru.

Dampak sosial termasuk citra buruk sebagai wajib pajak tidak patuh, yang bisa mempengaruhi hubungan dengan masyarakat atau bisnis.

Di era digital, data tunggakan bisa diakses publik melalui sistem pajak online, menambah tekanan.

Lebih lanjut, tidak membayar PBB berarti mengurangi pendapatan daerah untuk infrastruktur, pendidikan, dan kesehatan, yang secara tidak langsung merugikan masyarakat luas.

Jadi, tidak membayar PBB bukan hanya masalah kecil. Kamu bisa mengalami kerugian besar seperti hilangnya aset dan beban finansial yang membengkak.