Apa Itu NJOP? Pengertian, Fungsi dan Cara Menghitungnya

Suara.com - Buat Anda yang sedang ingin membayar pajak tanah dan bangunan, maka Anda akan sering mendengar istilah NJOP. Sebenarnya, apa itu NJOP dan apakah sama dengan PBB?

NJOP sendiri merupakan singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak. NJOP ini diperoleh dari transaksi jual beli properti yang dilakukan secara wajar alias tidak di bawah tangan.

Namun jika ternyata karena beberapa hal tidak terdapat transaksi jual beli yang wajar, maka NJOP akan ditentukan melalui perbandingan dengan objek lain sejenis.

Misalnya, akan melihat berapa harga tanah, rumah, atau bangunan di sekitarnya. Kemudian, akan menerapkan harga tersebut ke rumah, bangunan, atau tanah Anda.

Selain itu, NJOP juga bisa ditentukan melalui nilai perolehan baru atau NJOP pengganti.

Fungsi NJOP sendiri cukup penting di dunia perpajakan. Sebab di bidang perpajakan, NJOP digunakan sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Secara sederhana, NJOP adalah patokan resmi yang ditetapkan negara untuk mengetahui nilai suatu properti, baik rumah maupun tanah, yang berfungsi sebagai dasar perhitungan pajak.

Jadi, Apa Itu NJOP?

NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

Namun jika tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti

3 Hal Penting untuk Menentukan NJOP

Namun yang perlu diketahui, menentukan NJOP tidak bisa dilakukan serta merta, ada beberapa hal yang perlu diperhatikan.

1. Perbandingan Harga Objek

Seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya, NJOP bisa ditentukan berdasarkan perbandingan harga objek sejenis.

Biasanya, objek yang dimaksud memiliki lokasi yang berdekatan sehingga bisa cukup valid untuk ditentukan.

2. Nilai Perolehan Baru

Nilai perolehan baru juga bisa menjadi salah satu hal penting yang bisa digunakan untuk menentukan NJOP.

Caranya cukup mudah, yakni dengan menghitung NJOP properti dari biaya perolehan properti dikurangi dengan kondisi fisik properti yang ada.

Cara ini sangat baik digunakan untuk menentukan NJOP properti baru atau yang sedang direnovasi.

3. NJOP Pengganti

Metode ini menetapkan nilai NJOP berdasarkan hasil produksi objek pajak tertentu.

NJOP pengganti juga bisa disebut sebagai milai jual pengganti adalah metode penentuan nilai pajak berdasarkan hasil produksi obyek pajak tersebut.

Cara Menentukan NJOP

Setelah mengetahui informasi penting tentang apa itu NJOP dan apa saja hal yang menjadi landasan penentuan NJOP, sekarang saatnya mengetahui cara menentukan NJOP.

Bisanya, NJOP akan ditentukan berdasarkan luas tanah dan bangunan serta zona lokasi properti. 

Besaran NJOP ditetapkan per meter persegi dan sering kali dianggap sebagai harga minimal dari suatu properti.

Akan tetapi dalam praktiknya, harga pasar properti bisa mencapai 1,5 hingga 2 kali lipat dari NJOP.

Rumus Menghitung NJOP

• NJOP tanah: Luas tanah x NJOP tanah per meter
• NJOP bangunan: Luas bangunan x NJOP bangunan per meter
• NJOP total: NJOP tanah + NJOP bangunan

Contoh Menghitung NJOP

Luas tanah: 200 m²

Luas bangunan: 120 m²

Harga NJOP tanah/m²: Rp5.000.000

Harga NJOP bangunan/m²: Rp1.000.000

1. NJOP Tanah

• Luas Tanah × NJOP Tanah per m²
• 200 × 5.000.000
• Rp1.000.000.000

2. NJOP Bangunan

• Luas Bangunan × NJOP Bangunan per m²
• 120 × 1.000.000
• Rp120.000.000

3. NJOP Total

• NJOP Tanah + NJOP Bangunan
• 1.000.000.000 + 120.000.000
• Rp1.120.000.000

Itulah pengertian NJOP dan cara menghitungnya. Pada dasarnya, NJOP sendiri merupakan singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak.

NJOP ini diperoleh dari transaksi jual beli properti yang dilakukan secara wajar alias tidak di bawah tangan.

Kontributor : Damai Lestari