Leony Kaget 'Pajak' Balik Nama Mahal! Ini Cara Hitung BPHTB dan PPh dengan Benar

Suara.com - Mantan penyanyi cilik Leony Vitria membagikan pengalamannya mengurus balik nama rumah orang tuanya yang telah meninggal. Ia terkejut harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) atau yang disebutnya "pajak waris" sebesar 2,5% dari nilai rumah, yang mencapai puluhan juta rupiah.

Menurutnya, hal ini terasa tidak adil karena properti tersebut sudah dikenai pajak saat dibeli dan rutin membayar PBB setiap tahun.

Ia mengungkapkan pengalamannya di akun Instagram pribadinya, sambil menjelaskan bahwa proses balik nama ini harus melalui pengurusan surat warisan karena tidak ada dokumen yang disiapkan oleh ayahnya.

Menarik diulas, bagaimana pajak aset properti dan balik nama berlaku di Indonesia? Ini penjelasannya.

Membeli properti, baik itu rumah, tanah, atau apartemen, adalah salah satu keputusan finansial terbesar dalam hidup seseorang. Namun, prosesnya tidak berhenti di pembayaran harga properti. Ada satu tahapan krusial yang harus dilalui: balik nama sertifikat.

Proses ini merupakan pengalihan hak kepemilikan dari penjual ke pembeli secara resmi di mata hukum. Penting untuk memahami semua biaya yang terlibat agar Anda dapat menyiapkan anggaran dengan tepat dan menghindari kejutan finansial.

Apa Saja Komponen Biaya Balik Nama?

Secara umum, biaya balik nama properti tidak tunggal, melainkan terdiri dari beberapa komponen utama. Semua biaya ini wajib dibayarkan agar proses balik nama bisa berjalan lancar dan legal. Berikut adalah rinciannya:

1. Pajak-Pajak yang Wajib Dibayarkan

Ada dua jenis pajak utama yang harus Anda perhatikan:

a. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Ini adalah pajak yang harus dibayarkan oleh pihak pembeli. Besaran BPHTB adalah 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) yang dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Nilai NPOPTKP ini bervariasi di setiap daerah.

Rumus sederhananya:
BPHTB = 5% x (Harga Jual - NPOPTKP)

Misalnya, jika Anda membeli rumah seharga Rp 1 miliar dan NPOPTKP di daerah Anda adalah Rp 80 juta, maka BPHTB yang harus Anda bayarkan adalah 5% x (Rp 1.000.000.000 - Rp 80.000.000) = 5% x Rp 920.000.000 = Rp 46.000.000.

b. Pajak Penghasilan (PPh)

Pajak ini menjadi tanggungan pihak penjual. Besaran PPh adalah 2,5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atau Nilai Transaksi, mana yang lebih tinggi. PPh ini harus dibayarkan oleh penjual sebelum proses balik nama dapat dilanjutkan.

Penting untuk dicatat bahwa kedua pajak ini (BPHTB dan PPh) harus lunas dibayarkan sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

2. Biaya Notaris/PPAT

Proses balik nama wajib dilakukan melalui PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). PPAT adalah pejabat publik yang berwenang membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.

Biaya jasa PPAT biasanya mencakup beberapa hal:

• Jasa Pembuatan Akta Jual Beli (AJB): Biaya ini berkisar antara 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi properti, atau tergantung kesepakatan dengan PPAT.
• Jasa Pengecekan Sertifikat: Sebelum transaksi, PPAT akan memastikan keabsahan sertifikat properti ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Biaya ini umumnya sudah termasuk dalam jasa PPAT.
• Jasa Pengurusan Balik Nama: PPAT akan mengurus semua administrasi di BPN, mulai dari pengajuan permohonan hingga pengambilan sertifikat baru.

Disarankan untuk mencari PPAT yang kredibel dan berpengalaman. Anda bisa membandingkan biaya dan layanan dari beberapa PPAT sebelum memutuskan.

3. Biaya Administrasi di Kantor BPN

Selain biaya notaris/PPAT, ada juga biaya resmi yang harus dibayarkan langsung ke BPN. Biaya ini umumnya tidak terlalu besar, sekitar Rp 50.000 per lembar sertifikat. Namun ada biaya lain yang perlu diperhatikan:

Biaya Pendaftaran Balik Nama di BPN

Biaya ini dibayarkan kepada BPN saat pengajuan balik nama.

Rumus perhitungan biayanya adalah: (Nilai jual tanah / nilai tanah per meter persegi) x 1/1.000 + Rp 50.000,-.

Nilai jual tanah didapat dari nilai transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi.

Contoh Simulasi Perhitungan Biaya Balik Nama

Untuk memberikan gambaran yang lebih jelas, mari kita simulasikan total biaya balik nama untuk sebuah rumah dengan nilai transaksi Rp 1,5 miliar.

• Nilai Properti: Rp 1.500.000.000
• Nilai tanah per meter persegi (asumsi): Rp 5.000.000
• NPOPTKP (asumsi): Rp 80.000.000
• Biaya PPAT (asumsi): 0,8% dari nilai transaksi

Perhitungan Pajak:

• BPHTB (Pembeli): 5% x (Rp 1.500.000.000 - Rp 80.000.000) = 5% x Rp 1.420.000.000 = Rp 71.000.000
• PPh (Penjual): 2,5% x Rp 1.500.000.000 = Rp 37.500.000

Perhitungan Biaya PPAT:

• Jasa PPAT: 0,8% x Rp 1.500.000.000 = Rp 12.000.000

Biaya Pendaftaran Balik Nama BPN (Pembeli):

• (Rp 1.500.000.000 / Rp 5.000.000) x 1/1.000 + Rp 50.000
• (300) x 1/1.000 + Rp 50.000
• 0.3 + Rp 50.000 = Rp 50.000.3 (umumnya dibulatkan atau diatur dengan minimum tertentu).

Total Biaya yang Ditanggung Pembeli:

BPHTB + Jasa PPAT + Biaya Pendaftaran Balik Nama BPN

Rp 71.000.000 + Rp 12.000.000 + Rp 50.000 = Rp 83.050.000

Ini belum termasuk biaya-biaya kecil lainnya seperti fotokopi dokumen atau materai. Dari simulasi ini, terlihat bahwa biaya balik nama bisa mencapai puluhan juta rupiah, oleh karena itu persiapan finansial yang matang sangatlah penting.

Memahami biaya balik nama properti adalah langkah awal yang cerdas dalam perjalanan kepemilikan aset. Dengan persiapan yang matang dan pemahaman yang tepat, proses ini tidak akan terasa rumit dan Anda bisa menjadi pemilik properti yang sah dan tenang.
 

Kontributor : Rizqi Amalia