Krisis Lahan di Kota Besar, Tren Properti Ini Bikin Warga Pindah ke Pinggiran

Suara.com - Di Indonesia, tren pergeseran preferensi hunian ke kawasan pinggiran kota (suburban) terus menunjukkan grafik yang meningkat.

Berdasarkan data tren pencarian platform properti nasional pada paruh pertama tahun 2026, lebih dari 60 persen pencari rumah dari kalangan usia produktif memusatkan perburuannya pada rumah tapak (landed house) di wilayah penyangga ibu kota seperti Tangerang, Bogor, Bekasi, dan Depok.

Keterbatasan ketersediaan lahan kosong serta melambungnya harga properti di pusat kota Jakarta memaksa masyarakat urban untuk melirik kawasan pinggiran yang mulai ditopang oleh fasilitas transportasi massal terintegrasi.

Fenomena pergeseran orientasi pembangunan akibat keterbatasan lahan di pusat kota ini rupanya tidak hanya menjadi tantangan di dalam negeri, tetapi juga dialami oleh kota-kota besar global, salah satunya Sydney, Australia.

Dinamika pasar properti di Sydney mengalami perubahan arah pengembangan seiring dengan diterapkannya cetak biru tata kota terbaru (The Sydney Plan) oleh Pemerintah New South Wales (NSW).

Kebijakan tersebut memfokuskan pembangunan hunian vertikal seperti apartemen dan kondominium di wilayah timur serta pusat kota.

Sementara itu, kawasan suburban di koridor barat, barat daya, dan selatan kini dialokasikan sebagai pusat kerja baru dan area pengembangan rumah tapak serta townhouse.

Pergeseran ini terjadi di tengah keterbatasan lahan yang makin ketat di wilayah metropolitan Sydney. Kondisi geografis menjadi faktor utama yang membatasi ekspansi fisik kota.

Wilayah timur berbatasan langsung dengan Samudra Pasifik, sisi utara dibatasi oleh Ku-ring-gai Chase National Park dan Sungai Hawkesbury, sisi selatan terhalang oleh Royal National Park serta area lindung Woronora, sedangkan batas di sisi barat dikelilingi oleh pegunungan Blue Mountains National Park.

Keterbatasan bentang alam tersebut menyebabkan ketersediaan lahan kosong berskala besar dalam radius 30 menit dari Sydney Harbour makin sulit ditemukan. Situasi ini memicu penerapan infill development, urban renewal, dan densifikasi vertikal di sejumlah kawasan strategis seperti Parramatta, Macquarie Park, serta sepanjang koridor transportasi metro.

Di sisi lain, ekspansi hunian ke wilayah yang lebih jauh seperti Penrith, Wilton, dan Marsden Park yang berjarak 50 hingga 70 kilometer dari pusat bisnis (Central Business District/CBD) membawa konsekuensi berupa peningkatan waktu tempuh harian dan tingginya kebutuhan investasi infrastruktur pendukung.

Kondisi pasokan tanah yang terbatas menciptakan tantangan tersendiri bagi pembeli internasional, termasuk dari Indonesia. Regulasi pasar properti Australia memberlakukan batasan bagi foreign buyers, di mana mereka hanya diizinkan mengakses properti bangunan baru dan proyek off-the-plan.

Ketentuan ini menutup akses pembeli asing terhadap pasar hunian sekunder (existing property), sehingga ruang pilihan transaksi bagi investor luar negeri menjadi makin terbatas di tengah kelangkaan proyek baru di wilayah suburban yang sudah matang.

“Kelangkaan properti Sydney bukan hanya persoalan tingginya permintaan, tetapi juga keterbatasan geografis yang membuat kota ini sulit terus berkembang ke luar,” ungkap Chandra Leonardi, Director & CEO Capital Value International Group (CVIG).

Chandra menambahkan bahwa indikator utama dalam membaca prospek properti di wilayah tersebut berkaitan erat dengan daya tampung lahan yang tersisa.

“Karena itu, pertanyaan investasinya bukan sekadar “Di mana Sydney akan berkembang?” melainkan, “Berapa banyak lahan yang masih dapat dikembangkan di lokasi Sydney yang paling diinginkan—dan berapa banyak yang benar-benar dapat diakses oleh foreign buyers?” Di situlah nilai kelangkaan Sydney sebenarnya berada.” Ungkap Chandra.

Tingginya harga properti di wilayah primer seperti Sydney CBD, Eastern Suburbs, dan Northern Beaches mendorong sebagian calon pembeli beralih mencermati kawasan suburban yang memiliki aksesibilitas serta fundamental pendukung, salah satunya Roselands di wilayah barat daya Sydney.

Berjarak sekitar 20 hingga 30 menit berkendara dari pusat kota, Roselands didominasi oleh lingkungan residensial dengan fasilitas umum yang terintegrasi. Pusat aktivitas komersial di kawasan ini bertumpu pada Roselands Shopping Centre yang beroperasi sejak 1965, serta didukung jalur transportasi bus, jaringan kereta, dan akses tol M5 serta M8.

Dari aspek demografi, data menunjukkan bahwa lebih dari 53 persen hunian di Roselands diisi oleh pasangan dengan anak. Tingkat kepemilikan rumah (owner-occupiers) di wilayah ini mencapai sekitar 70 persen, sementara porsi penyewa berada di angka 30 persen. 

Selain itu, tingkat kepemilikan yang tinggi menjadikan Roselands sebagai pasar yang relatif tightly held, di mana pemilik cenderung mempertahankan properti mereka dalam jangka panjang. Artinya, jumlah rumah yang secara aktif beredar di pasar relatif terbatas.

Lebih lanjut, Chandra menerangkan, bagi investor Indonesia, memahami pasar properti Australia bukan hanya tentang di mana harga properti paling tinggi, tetapi juga di mana terdapat fundamental yang dapat mendukung pertumbuhan nilai dalam jangka panjang.