Nestapa Industri Properti Tanah Air: Aset Melimpah Tapi Miskin Likuiditas

Suara.com - Property dan Business Strategist Ishak Chandra mengatakan bahwa saat ini industri properti nasional terus berkembang.

Namun di tengah geliat pembangunan pusat perbelanjaan, perkantoran, dan kawasan logistik, para pengembang menghadapi dilema klasik yakni likuiditas.

"Banyak dari mereka tampak 'kaya' karena menguasai aset bernilai tinggi, namun kesulitan mendapatkan dana tunai untuk ekspansi atau pengembangan proyek baru," kata Ishak dalam analisanya, Senin 26 Mei 2025.

Ishak berpendapat permasalahan ini berakar dari karakter dasar bisnis properti yang umumnya terbagi ke dalam dua kategori yakni proyek development dan proyek investment (menghasilkan recurring income).

Pada proyek development (seperti kawasan perumahan) pengembang menjual unit lebih awal, bahkan sejak tahap desain.

Dana dari penjualan tersebut langsung digunakan untuk proyek lain, memungkinkan perputaran modal yang cepat (capital recycling).

Sebaliknya, pada proyek recurring income seperti mal, perkantoran, gudang logistik, rumah sakit, sekolah dan proyek seperti entertainent, Theme Park, dll, pengembang mengandalkan pendapatan sewa jangka panjang.

Namun aset jenis ini sulit 'diuangkan/recyle' dalam waktu cepat karena nilainya sangat besar dan pasar pembelinya sangat terbatas.

"Akibatnya, aset produktif ini malah menjadi beban likuiditas," katanya.

Meski demikian untuk mengatasi masalah ini salah satu solusi yang semakin relevan adalah pemanfaatan instrumen Real Estate Investment Trust (REIT).

REIT memungkinkan pengumpulan dana dari 'anchor investor' dan publik (termasuk investor ritel) untuk membeli properti-properti skala besar.

Dengan demikian, REIT berperan sebagai pembeli institusional yang mampu menampung proyek-proyek besar yang selama ini sulit dijual.

"Melalui skema ini, pengembang dapat membangun dan mengoperasikan aset seperti pusat perbelanjaan, lalu menjualnya kepada REIT untuk memperoleh dana segar," paparnya.

Jika masih ingin tetap menikmati manfaat ekonomi dari aset tersebut, pengembang dapat menukar kepemilikannya dengan saham REIT, menjual sebagian saham untuk keperluan pendanaan, dan mempertahankan sebagian lainnya.

Skema ini memberi fleksibilitas tinggi bagi pengembang, tanpa kehilangan potensi arus kas jangka panjang dari aset yang sudah dibangun.