Cara Over Kredit Cicilan Rumah Bank BTN, Apa Saja Ketentuannya?

Suara.com - Membeli rumah lewat Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sering menjadi pilihan populer karena cicilan yang lebih ringan. Namun, kondisi keuangan seseorang bisa berubah.

Ada yang ingin menjual rumah sebelum cicilan lunas, atau pembeli lain tertarik melanjutkan sisa cicilan karena harga rumah masih terjangkau.

Situasi inilah yang melahirkan istilah over kredit. Di Indonesia, Bank Tabungan Negara (BTN) sebagai salah satu bank terbesar penyedia KPR juga mengakomodasi proses over kredit.

Lantas, bagaimana cara over kredit cicilan rumah BTN yang aman dan legal? Apa saja ketentuannya? Simak panduan berikut.

Apa Itu Over Kredit Rumah BTN?

Over kredit adalah proses pengalihan sisa kredit rumah dari pemilik lama (debitur pertama) ke pemilik baru (debitur kedua). Dengan kata lain, pembeli rumah setuju untuk melanjutkan cicilan yang belum lunas kepada bank.

Dalam konteks BTN, over kredit berarti debitur baru akan menandatangani perjanjian KPR BTN dengan sisa tenor dan bunga sesuai ketentuan BTN.

Alasan Populer Melakukan Over Kredit

• Pemilik Lama Butuh Dana Cepat: Menjual rumah yang masih KPR bisa jadi solusi saat butuh dana mendesak tanpa menunggu pelunasan penuh.
• Harga Lebih Terjangkau bagi Pembeli: Pembeli hanya melanjutkan sisa cicilan, biasanya dengan DP lebih kecil dibanding KPR baru.
• Proses Cepat: Dengan catatan semua dokumen lengkap dan disetujui bank, proses over kredit bisa lebih singkat daripada mengajukan KPR dari nol.

Dua Metode Over Kredit Rumah BTN

1. Over Kredit di Bawah Tangan (Non Bank)

Pemilik lama dan pembeli baru membuat perjanjian jual-beli di bawah tangan tanpa persetujuan bank.

• Kelebihan: Proses lebih cepat dan biaya awal relatif kecil.
• Risiko: Nama di sertifikat dan perjanjian kredit tetap atas debitur lama. Jika pembeli baru menunggak, pemilik lama yang akan dikejar bank.

Catatan: Metode ini tidak disarankan karena rawan sengketa hukum.

2. Over Kredit Melalui Bank (Resmi)

Metode yang dianjurkan adalah melalui BTN langsung. Prosesnya mirip pengajuan KPR baru, namun dengan perjanjian pengalihan hak dan kewajiban kredit.

• Kelebihan: Aman secara hukum, sertifikat rumah bisa langsung dibalik nama ke debitur baru.
• Risiko: Proses lebih panjang dan memerlukan biaya administrasi.

Cara Over Kredit Cicilan Rumah BTN Secara Resmi

Berikut langkah-langkah yang perlu ditempuh:

• Kesepakatan Harga dan Sisa Kredit: Pemilik lama dan calon pembeli menentukan harga jual, termasuk perhitungan sisa pokok KPR, bunga, dan biaya lain.
• Pengajuan ke Bank BTN: Pembeli mengajukan permohonan KPR ke BTN dengan tujuan take over kredit dari pemilik lama.
• Penilaian Bank: BTN akan memeriksa kelayakan finansial calon debitur baru, termasuk BI Checking/SLIK OJK, slip gaji, dan riwayat kredit.
• Tanda Tangan Perjanjian: Setelah disetujui, dilakukan penandatanganan perjanjian pengalihan kredit di hadapan pejabat bank dan notaris.
• Balik Nama Sertifikat: Proses balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan pengikatan hak tanggungan baru atas nama debitur baru.

Dokumen yang Diperlukan

Untuk mempermudah proses, siapkan dokumen berikut:

Dari Penjual (Debitur Lama):

• Fotokopi KTP & KK
• Perjanjian KPR awal
• Sertifikat rumah & IMB
• Bukti pembayaran cicilan terakhir

Dari Pembeli (Debitur Baru):

• Fotokopi KTP & KK
• NPWP
• Slip gaji & surat keterangan kerja (atau laporan keuangan bagi wiraswasta)
• Rekening koran 3 bulan terakhir

Biaya Over Kredit BTN

Biaya dapat bervariasi tergantung lokasi dan nilai properti, namun umumnya mencakup:

• Biaya Penilaian (Appraisal): sekitar Rp1–2 juta.
• Biaya Notaris/Akta Jual Beli: tergantung tarif notaris, ±1% dari nilai transaksi.
• Biaya Balik Nama Sertifikat: sesuai ketentuan BPN, tergantung NJOP.
• Administrasi Bank: umumnya 1% dari sisa pokok pinjaman.

Pastikan kedua pihak menyepakati siapa yang menanggung setiap biaya ini.

Ketentuan Penting dari BTN

BTN memiliki regulasi tersendiri yang harus diikuti:

• Kredit Harus Lancar. Cicilan pemilik lama tidak boleh menunggak.
• Kelayakan Debitur Baru. Calon pembeli harus lolos penilaian bank seperti pengajuan KPR biasa.
• Properti Legal. Sertifikat rumah harus bersertifikat SHM atau HGB dan bebas sengketa.

Tips Agar Proses Aman

• Gunakan Jasa Notaris Berpengalaman. Notaris akan memeriksa keabsahan dokumen dan memastikan proses sesuai hukum.
• Periksa Sisa Utang dan Denda. Pastikan semua tagihan dan pajak properti sudah terbayar.
• Perjanjian Tertulis yang Jelas. Semua kesepakatan, termasuk uang muka dan pembagian biaya, harus tertuang di akta.

Cara over kredit cicilan rumah BTN yang aman adalah melalui bank dengan prosedur resmi. Meskipun prosesnya lebih panjang dan ada biaya tambahan, jalur ini melindungi kedua pihak secara hukum dan memastikan sertifikat rumah bisa dibalik nama.

Dengan menyiapkan dokumen lengkap, memahami ketentuan BTN, serta melibatkan notaris, proses over kredit akan berjalan lancar, transparan, dan menguntungkan baik bagi penjual maupun pembeli.

Kontributor : Rishna Maulina Pratama