Dari Kota Impian hingga Wacana Rusun Subsidi, Apa yang Terjadi dengan Meikarta?

Suara.com - Beberapa tahun lalu, sulit bagi kita untuk melewati satu hari tanpa mendengar slogan "Aku Ingin Pindah ke Meikarta". Proyek ini muncul bukan sekadar sebagai tumpukan beton dan baja, melainkan sebagai simbol megah dari mimpi kelas menengah Indonesia.

Pada saat itu, Meikarta menjanjikan sebuah utopia, hunian modern bergaya New York, harga yang sangat terjangkau bagi kantong pekerja, hingga fasilitas kelas dunia yang seolah mustahil ada di pinggiran Jakarta.

Meikarta melakukan "invasi" visual secara masif. Dari baliho raksasa yang berjajar di sepanjang jalan tol, hingga iklan televisi yang diputar berulang-ulang. Narasinya seragam, sebuah "Kota Baru" akan lahir di jantung kawasan industri Cikarang.

Proyek ini dipasarkan sebagai solusi jenius bagi masalah perumahan nasional, menawarkan gaya hidup urban yang rapi bagi mereka yang lelah dengan hiruk-pikuk ibu kota, sekaligus menjadi ladang investasi masa depan yang menggiurkan.

Ribuan orang terpikat. Mereka melihat Meikarta sebagai tiket menuju kehidupan yang lebih bermartabat, sebuah hunian layak yang selama ini sulit dijangkau oleh pasangan muda atau karyawan kantor. Di atas kertas, Meikarta adalah jawaban dari segala doa tentang kemajuan properti tanah air.

Namun, di balik janji kota impian yang berkilau itu, fondasi proyek ini ternyata belum pernah benar-benar kokoh. Seiring berjalannya waktu, kemegahan di layar kaca mulai berbenturan dengan kenyataan di lapangan.

Apa yang awalnya tampak sebagai fajar baru bagi perumahan Indonesia, perlahan berubah menjadi kabut ketidakpastian. Di balik keriuhan iklan dan narasi besar tentang kota masa depan, tersimpan kerapuhan yang membuat mimpi ribuan konsumennya kini menggantung di antara janji manis dan realitas pahit.

Tabrakan Izin dan Ambisi Lahan

Masalah pertama muncul dari ketimpangan antara klaim pemasaran dan realitas hukum. Dalam brosur-brosurnya yang mewah, pengembang mempromosikan kota seluas 500 hingga 2.200 hektare.

Baca Juga: Kembalikan Fungsi Lahan Pemakaman, Warga TPU Menteng Pulo di Relokasi

Namun, Pemerintah Provinsi Jawa Barat segera mengerem ambisi tersebut. Wakil Gubernur saat itu, Deddy Mizwar, secara tegas menyatakan bahwa proyek ini belum mendapatkan rekomendasi izin yang lengkap.

Faktanya, izin yang disetujui secara resmi (Izin Peruntukan Penggunaan Tanah atau IPPT) saat itu hanya seluas 84,6 hektare. Selisih ribuan hektare antara iklan dan kenyataan ini membuat aktivitas penjualan unit di luar lahan 84,6 hektare tersebut menjadi cacat secara administratif atau dalam kata lain, ilegal.

Meski izin belum tuntas dan batu pertama belum diletakkan, Meikarta sudah melancarkan strategi Pre-Project Selling. Ribuan konsumen yang tergiur mimpi hunian murah segera menyetorkan booking fee hingga uang muka (DP). Mereka tidak menyadari bahwa secara hukum, praktik ini sangat berisiko.

Berdasarkan UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, sebuah proyek properti baru boleh dipasarkan jika pengembang sudah memiliki kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, hingga Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Meikarta menerjang semua aturan itu. Mereka menjual "gambar" sebelum memiliki legalitas dasar untuk membangun.

Mengapa pengembang berani mengambil risiko sebesar itu? Strategi ini sering kali digunakan untuk melakukan "tes pasar" sekaligus sebagai mesin pencari modal kerja.

Dengan mengumpulkan uang dari booking fee dan DP konsumen di awal, pengembang bisa mendapatkan likuiditas instan untuk membiayai konstruksi dan pemasaran lebih lanjut tanpa harus sepenuhnya bergantung pada pinjaman bank.

Kondisi ini sebenarnya sudah memicu alarm dari Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI). Sejak awal 2017, YLKI telah mengeluarkan peringatan keras agar masyarakat tidak terburu-buru membeli unit di Meikarta.

YLKI melihat adanya eksploitasi pemasaran yang tidak diimbangi dengan kejelasan aspek legal. Namun, suara peringatan ini tenggelam oleh masifnya iklan "Aku Ingin Pindah ke Meikarta."

Perbesar

Suap yang Meruntuhkan Menara Kartu

Jika masalah perizinan di tahun 2017 adalah awan mendung, maka bulan Oktober 2018 adalah badai besar yang benar-benar meluluhlantakkan kredibilitas Meikarta. Proyek yang digadang-gadang sebagai masa depan hunian Indonesia ini mendadak berubah menjadi panggung skandal korupsi nasional.

Dunia properti tanah air terguncang saat Komisi Pemberantasan Korupsi (KPK) melakukan Operasi Tangkap Tangan (OTT). Kasus ini menyeret nama-nama besar, mulai dari Bupati Bekasi saat itu, Neneng Hassanah Yasin, hingga Direktur Operasional Lippo Group, Billy Sindoro.

Modus operandi yang terungkap sangat mencolok, uang suap senilai Rp16,1 miliar dan SGD 270.000 mengalir untuk memuluskan Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT). Skandal ini membongkar rahasia umum bahwa megahnya promosi Meikarta ternyata disokong oleh praktik kotor di balik meja.

Seketika, kepercayaan investor dan ribuan calon pembeli anjlok ke titik terendah. Meikarta bukan lagi simbol kemajuan, melainkan simbol masalah hukum yang pelik.

Seiring dengan bergulirnya kasus korupsi, fondasi keuangan proyek ini mulai menunjukkan retakan serius. PT Mahkota Sentosa Utama (MSU) selaku pengembang mulai mengalami kesulitan likuiditas yang akut. Ironisnya, perusahaan yang menghabiskan triliunan rupiah untuk iklan ini justru gagal membayar rekanan kerja mereka sendiri.

Antara tahun 2018 hingga 2020, dua vendor iklan, PT Relys Trans Logistic dan PT Imperia Cipta Kreasi, melayangkan gugatan pailit karena tunggakan pembayaran yang mencapai puluhan miliar rupiah.

Krisis keuangan ini mencapai puncaknya pada tahun 2020, ketika Pengadilan Niaga Jakarta Pusat menetapkan PT MSU dalam status PKPU (Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang). Status ini menjadi sinyal merah bagi publik bahwa sang raksasa properti sedang dalam kondisi "napas tersengal" untuk melunasi utang-utangnya kepada para kontraktor.

Di tengah badai hukum dan finansial tersebut, Meikarta kehilangan tumpuan internasionalnya. Proyek yang awalnya direncanakan sebagai konsorsium raksasa bersama investor dari China, Hong Kong, dan Singapura ini perlahan ditinggalkan.

Melihat risiko hukum yang tinggi dan hambatan ekonomi global, para investor asing tersebut memilih untuk mundur teratur. Beban finansial yang semula dibagi bersama sepenuhnya jatuh kembali ke pundak Lippo Group.

Mundurnya para pemodal internasional ini seolah menjadi babak penutup bagi ambisi Meikarta untuk menjadi kota kelas dunia, menyisakan proyek yang terseok-seok di tengah ketidakpastian masa depan.

Dari Kota Masa Depan Menuju Labirin Ketidakpastian

Apa yang terjadi ketika sebuah mimpi besar tentang hunian modern bertabrakan dengan realitas pahit kegagalan finansial? Bagi ribuan konsumen Meikarta, jawabannya adalah sebuah penantian tanpa akhir.

Setelah gegap gempita iklan yang masif, periode 2019 hingga 2022 menjadi saksi bisu bagaimana proyek ambisius ini perlahan kehilangan napas dan berubah menjadi apa yang oleh banyak orang disebut sebagai "Kota Hantu."

Tahun 2019 seharusnya menjadi momen bahagia bagi para pembeli untuk menerima kunci unit mereka. Namun, janji tinggal janji.

Ketidakjelasan mulai menyelimuti proses serah terima. Pihak pengembang mulai menggunakan dalih "masa tenggang" (grace period), yang awalnya hanya hitungan bulan, namun terus diulur hingga bertahun-tahun.

Di lapangan, pemandangan memilukan mulai terlihat, terutama di Distrik 2 dan Distrik 3. Berbeda dengan Distrik 1 yang sudah menampakkan wujud bangunan, pembangunan di wilayah lainnya praktis terhenti. Lahan yang dalam brosur digambarkan sebagai apartemen mewah bertingkat tinggi, justru berubah menjadi hutan fondasi beton yang terbengkalai dan ditumbuhi rumput liar.

Kondisi Meikarta mencapai titik nadir pada tahun 2020. Di tengah dunia yang sedang dihantam pandemi COVID-19, PT Mahkota Sentosa Utama (MSU) selaku pengembang secara resmi dinyatakan dalam status PKPU (Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang) oleh Pengadilan Niaga Jakarta Pusat.

Status hukum ini menjadi bukti autentik bahwa perusahaan sedang mengalami krisis likuiditas hebat. Pembangunan di banyak tower, khususnya di luar Distrik 1, benar-benar mati suri.

Bagi konsumen, ini adalah sinyal bahaya bahwa uang yang mereka setorkan setiap bulan mungkin tidak akan pernah menjelma menjadi dinding rumah.

Kesabaran konsumen mencapai batasnya pada akhir 2022. Ratusan orang yang tergabung dalam Perkumpulan Komunitas Peduli Konsumen Meikarta (PKPKM) akhirnya turun ke jalan. Mereka berdemo di depan gedung DPR RI dan kantor pusat Lippo Group dengan satu tuntutan Utama: refund atau pengembalian uang.

Kemarahan mereka sangat beralasan. Dalam Rapat Dengar Pendapat (RDP) di DPR pada awal 2023, terungkap fakta yang mengejutkan bahwa banyak unit di Distrik 2 dan 3 yang sudah dicicil selama bertahun-tahun ternyata belum dibangun sama sekali. Sebagian masih berupa tanah kosong, sementara pemiliknya terus ditagih cicilan oleh bank penyedia kredit.

Babak Baru "Kota Hantu" Menuju Harapan Rakyat

Setelah bertahun-tahun berdiri membisu sebagai monumen kegagalan properti, angin segar tiba-tiba berembus di atas lahan mangkrak Meikarta. Jika dulu proyek ini adalah simbol ambisi kelas menengah yang kandas, kini narasi besarnya mulai bergeser.

Di bawah kendali pemerintahan baru, Meikarta sedang dipertimbangkan untuk menjalani transformasi besar dari "Kota Hantu" menjadi solusi hunian bagi rakyat kecil.

Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Maruarar Sirait, melihat rongsokan beton di Distrik 2 dan Distrik 3 Meikarta bukan lagi sebagai beban, melainkan potensi. Alih-alih membiarkan fondasi itu terus ditelan semak belukar, pemerintah mewacanakan untuk mengambil alih dan mengalihfungsikan bangunan-bangunan mangkrak tersebut menjadi hunian bersubsidi.

Rencana ini hadir sebagai sebuah win-win solution. Bagi pemerintah, memanfaatkan infrastruktur yang sudah setengah jadi jauh lebih efisien daripada membangun dari nol.

Bagi pengembang, ini adalah pintu keluar dari kebuntuan likuiditas. Dan yang terpenting, bagi konsumen lama yang nasibnya terkatung-katung sejak 2017, keterlibatan pemerintah memberikan secercah harapan bahwa unit yang mereka bayar akhirnya akan benar-benar berdiri.

"Kita mencari solusi terbaik antara pengembang dan konsumen. Pendekatan musyawarah mufakat untuk penyelesaian, sebagai menteri saya pilih jalur ini. I did it my way," kata Menteri Ara.

Jika dulu Meikarta menjual mimpi "Gaya Hidup New York" bagi kaum urban, kini narasinya lebih membumi. Unit-unit yang akan dialihfungsikan ini ditargetkan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), serta para abdi negara seperti ASN, TNI, dan Polri yang bertugas di koridor industri Bekasi.

Meikarta tidak lagi dipasarkan sebagai kemewahan yang eksklusif, melainkan sebagai hak dasar bagi mereka yang selama ini sulit menjangkau harga properti yang melambung tinggi.

Lampu Hijau KPK

Rencana pemerintah menyulap Meikarta menjadi hunian bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) memunculkan sebuah pertanyaan besar. Bagaimana status hukum kawasan tersebut di mata Komisi Pemberantasan Korupsi (KPK)?

Melalui Juru Bicara Budi Prasetyo, lembaga antirasuah tersebut menegaskan bahwa rencana pemerintah ini tidak memiliki hambatan hukum. Menurut KPK, perkara suap yang menjerat mantan Bupati Bekasi dan pihak swasta pada tahun 2018 silam telah tuntas secara hukum.

"Ihwal perkara suap izin di KPK, sudah clear" kata Budi.

Satu poin krusial yang ditegaskan KPK adalah mengenai status aset. Meski kasus korupsinya sempat menghebohkan nasional, KPK mengklarifikasi bahwa pihaknya hanya menyita uang atau aset yang berasal dari aliran suap.

Sementara itu, unit-unit bangunan atau rumah susun yang berdiri di Meikarta tidak pernah disita oleh negara. Dengan kata lain, bangunan-bangunan tersebut "bersih" dan sah secara hukum untuk dikelola lebih lanjut oleh pemerintah.

Dukungan KPK tentu menjadi angin segar bagi visi Menteri PKP, Maruarar Sirait. Pemerintah melihat Meikarta bukan lagi sebagai simbol kontroversi, melainkan solusi strategis untuk mengatasi krisis hunian dengan harga terjangkau.

Tak tanggung-tanggung, pemerintah memproyeksikan pembangunan sekitar 18 tower rusun di atas lahan seluas 10 hektar. Bukan sekadar deretan gedung beton, kawasan ini nantinya akan dirancang sebagai ekosistem hunian yang manusiawi, lengkap dengan sekolah, klinik kesehatan, hingga sarana olahraga.

Dengan dukungan hukum yang jelas dari KPK, transformasi Meikarta dari proyek yang sempat tersendat menjadi harapan bagi ribuan keluarga kini tinggal menunggu waktu.

Benarkah Alih Fungsi Solusi Jitu?

Keresahan pertama muncul dari balik meja birokrasi. Mengapa Meikarta? Mengapa sekarang?

Pengamat tata kota, Yayat Supriatna, menegaskan bahwa ada "lubang" besar dalam penjelasan publik terkait kerja sama ini. Menurutnya, publik berhak tahu apakah langkah ini murni untuk kebutuhan hunian rakyat atau sekadar strategi penyelamatan proyek.

"Apakah tujuannya untuk mengembalikan pembangunan Meikarta yang sempat berhenti, atau karena ada faktor lain? Jadi keterbukaan itu penting," ujarnya.

Muncul pula kecurigaan bahwa ini adalah ruang negosiasi terselubung untuk mendongkrak nilai kawasan. Yayat menyoroti adanya potensi strategi tersembunyi, seperti upaya agar kereta cepat Whoosh bisa berhenti di sana.

"Nah itu kan juga menjadi pertimbangan-pertimbangan tersendiri untuk menjual kawasan, menaikkan daya tarik," jelasnya.

Membangun sebuah kota bukanlah sekadar menumpuk beton. Secara historis, kota-kota baru yang sukses, seperti BSD, memulai napasnya dari hunian tipe kecil yang padat aktivitas. Namun, Meikarta justru sebaliknya. Ia adalah "kota mewah" yang gagal bernapas, lalu tiba-tiba ingin diisi oleh masyarakat berpenghasilan rendah.

Yayat memperingatkan bahwa tanpa ekosistem perkotaan yang lengkap, penghuni subsidi hanya akan terisolasi.

"Meletakkan pembangunan rumah susun bersubsidi di kawasan yang jauh dari aktivitas kehidupan mereka, sama saja dengan membuang warga ke tempat terpencil," ujarnya.

Tanpa sekolah yang terjangkau, pasar, hingga fasilitas kesehatan, menempatkan orang di sana sama saja menempatkan orang jauh dari ekosistem perkotaan.

Bagi masyarakat menengah ke bawah, setiap rupiah sangat berarti. Di sinilah letak ironinya. Meikarta terletak jauh dari pusat aktivitas kerja utama, yang berisiko menciptakan beban finansial baru bagi penghuninya.

Yayat mengkhawatirkan kawasan ini justru akan menjadi semrawut karena keterbatasan transportasi umum.

"Apalagi tinggal di rumah susun yang jauh dari tempat kerja, Meikarta akan dipadati dengan sepeda motor. Ya itu nggak lucu lah," sentilnya.

Selain mobilitas, beban Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) di kawasan "mewah" Meikarta menjadi momok menakutkan.

"Kuat nggak mereka kalau tinggal di kawasan Meikarta? Subsidinya nggak seberapa tapi IPL-nya itu. Nah ini yang nanti dikhawatirkan, bisa salah sasaran," tutur Yayat.

Ia khawatir hunian ini justru tidak dinikmati oleh mereka yang benar-benar butuh subsidi, melainkan oleh kelompok lain yang sekadar ingin memanfaatkan fasilitas tersebut.

Cukup mengejutkan juga melihat raksasa seperti Lippo tiba-tiba berpaling ke arah populis. Namun, Yayat mencium adanya ketimpangan jika pengembang besar justru bergantung pada dana negara.

"Lucu juga lah kalau tiba-tiba pengembang besar minta disubsidi untuk mendapatkan ini. Ini kan targetnya pada kelompok-kelompok pengembang yang seharusnya mendapatkan subsidi," katanya.

Bagi Yayat, fenomena pengembang besar yang "turun kelas" ini patut dipertanyakan motifnya.

"Kalau pengembang besar ikut-ikut-an main di level bawah, ya menarik lah, ada apa di balik ini?" tanyanya retoris.